В мае состоялось открытое заседание Комитета Российского Союза строителей (РСС) по уфлучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий на тему: «Инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства. Факторы риска» под председательством вице-президента РСС, координатора НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максима Федорченко.
На заседании присутствовали заместитель директора Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России Ольга Дашкова, заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь, представитель Фонда развития территорий Инна Погребняк, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин, другие официальные лица, а также представители застройщиков. В режиме ВКС в заседании приняли участие руководители региональных Союзов строителей, представители профильных министерств и департаментов субъектов РФ, региональные застройщики – всего более 130 участников. Союз строителей Республики Татарстан представлял исполнительный директор Марат Ризванов, Содружество строителей РТ – заместитель директора Аида Валиуллина, работники Ассоциации.
Открывая заседание, председатель Комитета Максим Федорченко кратко остановился на итогах деятельности Комитета в 2023 году, отметив, что в результате взаимодействия с Минстроем России, Фондом развития территорий, органами исполнительной власти субъектов РФ, региональными застройщиками большинство выработанных предложений вошли в проект федерального закона. Помимо вопросов совершенствования законодательства в сфере КРТ, Комитет также планирует заниматься и другими проблемными вопросами застройщиков, ограничивающих их инвестиционную деятельность. В частности, это вопросы вовлечения земельных участков для жилищного строительства, проектного финансирования при долевом строительстве, стимулирования потребительского спроса, оптимизации административных процедур и др.
Ольга Дашкова сообщила о мероприятиях, проводимых Минстроем России по сокращению административных процедур. В настоящее время исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, утвержденный постановлением Правительства РФ от 25.12.2021 №2490, уменьшился с 1168 до 699 позиций. К концу 2023 года перечень будет сокращен до 650 позиций. В 2024 году стоит задача сократить количество документов до 600 позиций, а к 2030 году – до 350. В соответствии с Федеральным законом от 19.12.2022 №541-ФЗ с сентября 2023 года вместо исчерпывающего перечня документов и сведений, установленных постановлением №2490, будет применяться Реестр обязательных документов и согласований, который войдет в состав федеральной ГИСОГД «Стройкомплекс.РФ».
Максим Галь отметил, что повышение инвестиционной активности при подготовке проектов КРТ – основная цель деятельности Департамента комплексного развития территорий Минстроя России. Он сообщил, что в качестве финансовых механизмов поддержки проектов КРТ пока предусмотрено только субсидирование при расселении из аварийного жилья, однако на днях вышло поручение Президента РФ разработать дополнительные меры поддержки инвесторов, осуществляющих комплексное развитие территорий. Спикер напомнил, что в настоящее время застройщики, реализующие проекты КРТ, имеют право на налоговый вычет в размере до 80% от затрат, которые они понесли при создании объектов инфраструктуры. Однако, чтобы эта норма заработала, в каждом субъекте Российской Федерации должны принять соответствующий закон. В настоящее время такой закон приняла только Московская область.
Отвечая на вопросы участников заседания, выступающий согласился с наличием проблем по получению разрешительной документации на строительство малоэтажных жилых комплексов и предложил внести в итоговую резолюцию вопрос о необходимости упрощения процедур получения разрешения на возведение малоэтажек.
Инна Погребняк рассказала о порядке субсидирования застройщиков при реализации проектов КРТ, отметив, что согласно действующему законодательству Фонд развития территорий может предоставить субсидирование при расселении исключительно из аварийного жилищного фонда в размере до 25% для частных инвесторов и до 100% для застройщиков, созданных субъектами Российской Федерации. Получить субсидии для частных инвесторов в размере большем, чем 25%, можно в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2021 №846. Она подчеркнула, что размер субсидий напрямую зависит от объема расселяемого застройщиком не только аварийного, но и ветхого жилья. Чем больше в границы КРТ будет включено ветхого жилищного фонда, тем больший размер субсидий можно получить. Комментируя выступление, участники заседания обозначили важность комплексной финансовой поддержки всего проекта КРТ, касающегося не только расселения аварийного жилья, но и строительства, модернизации инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. То есть требуется синхронизация программ финансовой поддержки Фонда развития территорий и программ Инфраструктурного меню в рамках конкретного проекта КРТ.
Антон Мороз отметил, что происходящие в настоящее время в российской и мировой экономике изменения существенно отражаются на всех секторах отечественной промышленности, в том числе на положении дел в строительной отрасли. В настоящее время наблюдается снижение потребительского спроса на рынке жилой недвижимости. По данным Росстата, в стране непроданными остаются почти 42 млн кв. метров строящегося жилья и еще 27 млн кв. метров находятся в запасе у застройщиков. Также спикер добавил, что сегодня в сегменте ИЖС сохраняется низкий уровень востребованности ипотеки. Этому вопросу следует уделить особое внимание.
Леонид Бандорин, освещая проблему вовлечения земельных участков в жилищное строительство, рассказал, что в настоящее время в ряде регионов прокуратура предъявляет иски об истребовании земельных участков, приватизированных в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, которой установлено право выкупа земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. Это создает существенные риски для инвестиционной деятельности на застроенных территориях. Он предложил дополнительно обсудить указанный вопрос и направить обращение в федеральные органы исполнительной власти о недопущении такого изъятия земельных участков.
Заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков поделился своим мнением о рисках снижения доступности ипотечного кредитования, отметив, что в связи с решениями Банка России, принятыми в феврале – марте 2023 года, увеличивается размер нормативов резервирования банков, а также вводятся надбавки к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на рынке долевого строительства. Это может существенно снизить доступность ипотечного кредитования. По предварительным оценкам, объем продаж на первичном рынке жилья может снизиться на 30%. Он предложил подготовить предложения о смягчении регуляторных требований Банка России к программам льготной ипотеки от застройщиков, а также о снижении регуляторной нагрузки на сектор ипотечного кредитования.
О проблемах застройщиков, связанных с получением проектного финансирования, доложил председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий, отметив, что наибольшие сложности в этой сфере наблюдаются на рынке малоэтажного строительства. В настоящее время банки не готовы предоставлять проектное финансирование в этом секторе, поскольку у них отсутствуют соответствующие стандарты и не выработаны методики оценки рисков. В связи с этим проектное финансирование как продукт, готовый к применению на широком рынке, отсутствует.
Заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов в своем выступлении выразил пожелание продлить мораторий на привлечение застройщиков к ответственности за нарушение сроков строительства, который действует до 1 июля 2023 года. С учетом текущей экономической и геополитической ситуации многие выбились из графика и несут риски штрафных санкций. Кроме того, увеличению сроков строительства будет способствовать находящийся на рассмотрении в Государственной Думе законопроект о тишине, сокращающий время проведения строительных работ.
Все предложения, прозвучавшие на заседании, внесены в итоговую резолюцию и направлены в федеральные органы государственной власти.
По материалам сайта omorrss.ru