На рынке недвижимости сохраняется неоднозначная ситуация. Вторичные объекты зависают из-за сравнительно дорогой ипотеки, первичное жилье, хоть и продается благодаря госпрограммам, кусается по стоимости. В сфере ИЖС ситуация примерно та же. Что происходит, какие моменты настораживают и где он, свет в конце туннеля? Своим взглядом на ситуацию с «СТ» поделились эксперты в сфере недвижимости.
Ипотечные виражи
«Помните, что происходило в 2022 году? Тогда люди разделились на два лагеря: одни хотели сохранить свои деньги, вложить в недвижимость, другие застыли в ожидании. Собственники, которые активно продавали, решили снять объекты с продажи, – возвращает к истокам сложившихся обстоятельств генеральный директор АН «Полезные люди Казань» Эльмира Галлямова. – Основной регулятор рынка – ипотека. Ставки в банках поднялись до 20% в феврале, потом начали падать в апреле, в мае сползли до 15-17%, что тоже не прибавило оптимизма и стало основным фактором снижения сделок. В марте – апреле 2022 года мы еще не ощущали сильного изменения, потому что спрос обеспечили желающие вложить деньги в недвижимость, боявшиеся их обесценивания. А в мае продажи почти встали».
По словам Эльмиры Галлямовой, в мае 2023 года количество сделок по сравнению с тем же месяцем 2022-го увеличилось, хотя и не так ощутимо, как хотелось бы. Причину тому она видит в очевидном: люди привыкли жить в условиях неопределенности. А относительную стабильность обеспечило продление до 1 июля 2024 года льготной ипотеки и расширение программы семейной ипотеки. В то же время эксперт отмечает привлекательность Казани для иногородних. «Здесь много интересных проектов по «первичке», широкий спектр вторичных объектов под любой бюджет и для разных целей: сдать, жить или с целью инвестиций, – считает руководитель агентства. – Работая в 53 городах, мы каждый день получаем заявки от наших коллег из других городов с запросом подобрать жилье в Казани. А вот количество покупателей из числа жителей города снизилось».
Галлямова не разделяет мнения о том, что рынок «вторички» встал. По ее мнению, этот сегмент никогда не сдает позиций: сеть агентств недвижимости ежемесячно получает более 20 тысяч обращений по поводу покупки объектов, из которых до 13 тысяч приходится на «вторичку». Остальные заявки касаются объектов ИЖС и новостроек.
Интерес к частным домам продолжает набирать обороты после пандемии, тем более что цены здесь пока более доступные. По рынку загородного направления по ближайшим от Казани районам можно приобрести двухэтажный дом площадью в среднем 120 кв. метров со своим участком в предчистовой отделке за 6 млн рублей. В Казани за эту стоимость получится взять двушку с ремонтом площадью 50 квадратов совсем не новой многоэтажки. Да и ставки на ипотеку на рынке ИЖС по программе господдержки почти в два раза дешевле, чем на вторичный рынок. Отсюда и спрос в сторону загородного направления. С
Соломинка для бизнеса
Генеральный директор компании «ДПК-Строй», почетный строитель РТ, резидент бизнес-клуба ZAGOROD Андрей Захватов также говорит о движении в ИЖС и возврате рынка недвижимости к позициям до СВО, с одним лишь уточнением: дома люди предпочитают приобретать от юрлиц – ООО или ИП, то есть первичные объекты, на которые действует ипотека с господдержкой под 7,3% либо семейная под 5,7%, есть еще ипотека для сферы IT.
Говоря о ценах на рынке ИЖС, руководитель «ДПК-Строй» называет цифры в 60-70 тыс. рублей за кв. метр на строительство объекта и 80-90 тыс. рублей за кв. метр, если речь о покупке готового дома на вторичном рынке. С другой стороны, даже эти показатели выглядят намного более выгодно, если сравнивать их с ценниками на рынке многоквартирного жилья (от 120 до 200 тыс. рублей).
«В целом рынок не стоит, но только за счет продаж новых объектов с поддержкой государства, – отмечает эксперт. – Для рынка ИЖС эти программы даже не соломинка, а надежная лодка, на которой можно плыть. Это позволяет многим компаниям работать и не останавливаться, продолжать платить налоги и зарплату, радовать людей новыми и комфортными домами. Конечно, на рынок и настроения людей влияет общая напряженная ситуация. Надеемся на стабилизацию и хорошие новости». Андрей Захватов уверен, что именно сейчас необходимо рассмотрение законодательных инициатив на уровне России и Татарстана, в частности регулирующих деятельность строительных компаний, работающих на рынке ИЖС. В настоящий момент, считает он, спрос людей на загородные просторы и стимулирование привлекательными ипотечными ставками привели к появлению недобросовестных застройщиков.
Покупка объектов без спекуляций
А вот руководителя консалтингового агентства «ЦИК», резидента бизнес-клуба ZAGOROD Екатерину Мишину настораживают возможные перспективы внедрения льготных программ ипотечного кредитования на вторичном рынке и закрепление постоянно действующей льготной программы – на первичном. «Все-таки не стоит их делать массовым продуктом, – выражает эксперт свое мнение. – Они должны носить точечный характер – действовать для категории нуждающихся людей. Либо вовсе убрать эти преференции, что само двинет рынок в сторону снижения. Иначе полноценного развития не будет. Не должно быть и тех, кто зарабатывает на льготных программах, скупая по несколько квартир. Я считаю, хочешь участвовать в прибыли от роста стоимости – заходи в соответствующие паевые инвестиционные фонды, покупай паи. А все, что по линии эскроу-счетов, должно быть без спекуляций. Чтобы те, кто зарабатывает, не подогревали рынок».
Перспективы для оживления эксперт видит в глобальном снижении стоимости квадратного метра, что неизбежно произойдет. По словам Екатерины, пока средняя стоимость добротного дома на рынке стартует от 12 млн рублей. По той же цене можно приобрести двухкомнатную квартиру в Казани в новой «многоэтажке». «При ограниченном бюджете можно найти дом и за 7-8 млн, – констатирует она, – застройщики ИЖС всячески стараются подогнать стоимости домов к льготным параметрам кредитования – 6 млн рублей (сумма кредита по господдержке и семейной ипотеке в регионах). Вот и строят в поле без дорог и инфраструктуры. Почему вторичный рынок не так активен? Потому что платежеспособность населения не может обеспечить спрос».
Люди всегда продают и покупают
У президента Гильдии риэлторов Республики Татарстан Анастасии Голяшевой свой взгляд на ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости. «Люди всегда продают и покупают. Изменились инструменты продаж. Кто переходит на новый уровень, тот не чувствует колебаний в сфере, – говорит она. – Просто поменялось количество времени экспозиции объектов, цены на вторичном рынке возвращаются к своему незавышенному варианту. Много людей приходит с так называемыми «херсонскими жилищными сертификатами». По-прежнему актуальны сезонные продажи. Сейчас, например, активно продаются загородные дома и подряды, новостройки. Единственно, настораживает ситуация с завышенными ценами при покупке на первичном рынке, необеспеченность залогового объекта. Если клиенты захотят продать квартиру, могут оказаться в огромном минусе».
Подводя итог, необходимо отметить, что данные статистики свидетельствуют об оживлении рынка. В апреле в Татарстане количество сделок с недвижимостью на вторичном рынке выросло на 38%. По информации Управления Росреестра по РТ, за месяц в республике зарегистрирована 21 тыс. сделок, что на 22% больше, чем годом ранее. По Казани этот показатель вырос на 34%. Чаще всего люди покупали земельные участки (+48%), индивидуальные жилые дома (+35%), вырос спрос на квартиры (+29%) и нежилые помещения (+27%). Так что рынок недвижимости пусть не линейно, но развивается.
Оксана БИРЮКОВА