Один из главных трендов на рынке новостроек Татарстана – уменьшение средней площади строящегося в республике жилья.
Республика Татарстан входит в топ-10 по объему жилья (как частного, так и индустриального), построенного в России в 2018 году (6-е место). По данным Росстата, в регионе за год было сдано в эксплуатацию примерно 3 % от всех новостроек в стране – 2,4 млн кв. м (+0,1 % к 2017 году). При этом сейчас в работе только у профессиональных застройщиков находится даже гораздо больший объем новых республиканских «квадратов».
В общей сложности в Татарстане, по состоянию на февраль 2019 года, силами 66 местных девелоперов возводится 285 домов на 52 025 квартир суммарной площадью 2 601 018 кв. м. Почти половина этого «метража» (44,5 %) – 1,5 млн кв. м – должна быть введена в строй до конца года. Подробности – в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).
Что и где строится
Основной объем жилищного строительства в Татарстане приходится сейчас на многоквартирные дома: 271 из 285 зданий (95,1 % всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 51 953 квартир на 2 592 571 кв. м составляет и вовсе 99,7 % строящегося в республике жилья. Еще 72 квартиры на 8447 «квадратов» (0,3 % региональных площадей) располагаются в 14 блокированных домах (таунхаусах). Апарт-комплексы, столь популярные в других российских регионах, здесь вообще никак не представлены.
Также примечательно, что средняя площадь строящегося сейчас в Татарстане жилья (в отличие от большинства остальных региональных рынков и в сравнении со среднестатистическими квартирами в стране) год от года снижается. Так, в 2017 году усредненные показатели в Татарстане составляли 51,2 кв. м, тогда как в целом по РФ это было 49,5. В 2018-м – уже 50 против 49,2 кв. м. На текущий момент средняя площадь жилья в объектах, разрешение на строительство которых было выдано республиканскими властями в 2019 году, опустилась уже до 39,3 «квадрата».
Самое скромное (по средней площади) в регионе жилье – 24,9 кв. м – представлено в Набережных Челнах в жилом квартале «Просторы» (застройщик «Домкор»). Самые большие квартиры в Татарстане строятся сейчас в деревне Чернышевке (Высокогорский район республики) – в девелоперском проекте «Белые росы» от стройкомпании «ФинДом» – 103,5 кв. м.
Что касается самих новых ЖК, то их в Татарстане сейчас возводится 109. В состав самого крупного из них – ЖК «ART Сити» – входит 9 домов на 2001 квартиру совокупной площадью 115 523 кв. м. Ближайшие «преследователи» – ЖК «Станция Спортивная» и ЖК «Весна» со своими 12 и 5 домами соответственно – отстают от лидера на 13 и 24 тыс. жилых «квадратов». Все три проекта находятся в Казани. Два из них, «ART Сити» и «Весна», реализуются одним и тем же застройщиком – компанией «Унистрой». ЖК «Станция Спортивная» возводит «Жилищная основа».
А вот самый маленький ЖК в республике – уже упомянутые «Белые росы», здесь в трех домах будет всего шесть квартир, зато, как выяснилось, весьма просторных – общей площадью 621 кв. м.
В целом строительство в Татарстане ведется в 11 территориальных образованиях. Больше всего новых жилых «квадратов» должно появиться в Казани и входящем в ее состав селе Константиновка – 1 842 713 кв. м, или 70,9 % всей жилой площади в республике. Так, в столице Татарстана и ее ближайшем пригороде сейчас возводится 142 дома, рассчитанных на 38 752 квартиры (49,9 и 68,9 % от всех строящихся в регионе домов и жилых единиц соответственно).
На втором месте – Набережные Челны (59 домов, 10 940 квартир). На долю этого города, расположившегося на левом берегу реки Камы, приходится 523 108 кв. м (20,1 % общего «метража»).
Еще 3,8 % республиканских площадей (98 553 «квадрата») строится в Пестречинском районе Татарстана. Здесь населенные пункты-лидеры – Куюки (37 домов на 1506 квартир площадью 61 683 кв. м) и Новое Шигалеево (9 домов на 1015 квартир на 35 883 кв. м).
Остальные восемь районов республики (Зеленодольский, Альметьевский, Нижнекамский, Лаишевский, Верхнеуслонский, Елабужский, Агрызский и Высокогорский) вместе «забирают» 5,2 % регионального рынка новостроек.
Из чего и какого «роста»
С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у татарстанских строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич). Таким образом в республике возводится 30,3 % всей жилплощади (788 483 «квадрата» в 60 домах на 15 516 квартир). Формально кирпичных домов в регионе должно появиться больше – 104 на 15 516 квартир, однако на их долю приходится 29,9 % жилых «квадратов» (778 465 кв. м). На третьем месте по популярности – блочное домостроение: 26,2 % (681 188 кв. м в 64 объектах на 14 873 квартиры). Появятся в Татарстане и 45 панельных домов – 8,2 % (4219 квартир площадью 214 044 кв. м). Из «чистого» монолита в регионе строится 12 домов на 138 838 кв. м (2340 квартир) – это будет 5,3 % местных площадей.
Средняя высотность текущего жилищного строительства в Татарстане составляет 13,6 этажа (из расчета на строящийся дом). Получается, что за год новостройки подросли в среднем почти на два этажа (согласно прошлогоднему исследованию ИРСО, показатель средней высотности находился на отметке в 11,6 этажа). Вместе с тем больше всего в республике строится домов высотой в 18–24 этажа – 110 зданий (38,6 % от всех объектов). Они же преобладают и по качественным характеристикам – общему метражу.
Продолжая подсчеты по такому показателю, как количество домов, можно отметить, что высотность возводимых в Татарстане домов распределяется следующим образом: на долю 1–3-этажных домов приходится 18,2 % строящегося сейчас жилья (52 объекта), 4–8-этажных зданий строится 13,3 % (38 домов), 9–12-этажных – 17,2 % (51 строение), 13–17-этажных – 4,2 % (12 жилых домов).
Появятся в республике и свои небоскребы (25 и более этажей) – 22 дома (7,7 % строящихся объектов). Самым высоким строящимся зданием в Татарстане является сейчас 28-этажный многоквартирный дом в Набережных Челнах (проект «Цезарь», застройщик «Профит»). И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 27-этажные высотки – корпус в ЖК «Легенда» в Казани (девелопер «Арт-Строй») и дом по улице Раскольникова в Набережных Челнах («Стройгрупп»).
При этом самым «вместительным» по общей жилой площади строящимся сейчас домом в Татарстане считается еще один казанский объект на 625 квартир площадью 44 721 «квадрат», который возводит компания «Столичный квартал».
И главное – кто и когда
В общей сложности в Татарстане сейчас работают 66 застройщиков. При этом совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, составляет больше половины рынка (55,7 %). Первое место занимает группа компаний «Профит», в портфеле которой сейчас находится свыше 245 тыс. кв. м жилья (9,4 % от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке – застройщик «Унистрой» (243 тыс. кв. м, 9,3 % от совокупной жилой площади). Далее с более значительным отрывом следуют: «АК БАРС Девелопмент» – 175 тыс. кв. м (6,7 %), СМУ-88 – 165 тыс. кв. м (6,4 %) и компания «Березовая роща» – 141 тыс. кв. м (5,5 %).
Наибольший объем текущего республиканского жилищного рынка приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в прошлом году, – 128 домов на 1 319 739 «квадратов» (44,9 % от всех строящихся сейчас домов, или 50,7 % по совокупной площади квартир). Строительству 18,6 % объектов, или 16,8 % общего метража (53 дома на 436 451 кв. м соответственно) старт был дан в 2017 году. Такое же количество домов было взято в работу в 2016 году, но их общая площадь меньше – 324 090 кв. м (12,5 %). По документам, выданным с 2012 по 2015 год, в сумме строится 44 объекта площадью 477 779 кв. м (17,3 % нового татарстанского «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство четырех домов на 1133 квартиры площадью 60 329 кв. м, документация на которые была получена с января 2001 по декабрь 2011 года (это 2,3 % от всей жилой площади в республике).
При этом до конца текущего года местные застройщики из 285 строящихся в Татарстане домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины – 158 на 1 158 494 «квадрата» (55,4 % от всех объектов, или 44,5 % от заявленных площадей). Сдача 27 % площадей (701 338 кв. м в 57 домах) может состояться уже в следующем году. На 2021 год намечен ввод 514 532 кв. м жилья в 35 домах (19,8 и 12,3 % всех площадей и объектов соответственно). Также республиканскими строителями декларируется, что 5,4 % нынешнего «метража» (140 144 кв. м в 27 объектах) встретят новоселов в 2022 году. Два строящихся сейчас дома со своими 23 402 кв. м (0,9 % региональных площадей) «увидят свет» не раньше конца 2023 года. Еще 63 108 «квадратов» в шести новостройках будут заселены, согласно проектным декларациям, только в 2024 году, а может, и позже.
Анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Татарстане в пересчете на совокупную площадь говорит, что в планы строительства на ближайшие годы могут быть внесены коррективы. В частности, 240 009 жилых «квадратов», объявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть сданы в 2018 году. Ввод 110 729 кв. м «переехал» на этот год с 2017 года. Еще 133 891 кв. м «отложили на сейчас» еще с 2016 года.
Подождать, но уже до следующего года, придется и тем, кому жилье в 16 754 кв. м обещали сдать в 2016 году. На 2020 год перенесли и заселение 13 087 «квадратов», обещанных быть в 2018 году.
При этом в целом нельзя сказать, что нарушение сроков сдачи – явление в республике очень распространенное. Из 66 застройщиков 42 компании вообще не имеют переносов сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, срыв первоначальных сроков сдачи встречается даже среди топ-10 по объемам текущего строительства в регионе. Так, например, из 123 тыс. кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ЖИК Казани», ввод 94,1 тыс. «квадратов» (76,5 % текущего «портфеля» девелопера) уже был перенесен. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 20,5 месяца. Отрадно, что в целом средняя просрочка в Татарстане относительно невелика – составляет 4,4 месяца и касается в основном неполных объемов текущих крупных строек. 100%-ный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен лишь у 10 республиканских девелоперов (на их счету около 200 тыс. кв. м строящегося жилья). Диапазон просрочки, встречающейся у таких компаний, солидный – 15–30 месяцев. Максимальная «поправка» сроков ввода объектов в эксплуатацию – 74,3 месяца – выявлена у стройфирмы «Свей». Вот уже шесть с лишним лет года этот застройщик переносит завершение строительства в Казани двух домов (один на 267 квартир, второй – на 143) общей площадью 22 678 «квадратов».
Андрей Москаленко
«Строительная газета» № 8 от 01.03.2019