Летом прошлого года за парадной ширмой мундиаля Госдумой были проведены поправки в российское жилищно-строительное законодательство. Поправки, возможно, не столь очевидные и обсуждаемые, как увеличение НДС или пенсионного возраста, но оттого не менее болезненные.
Про эскроу-счета: в минусе и строитель, и потребитель
В нашем случае поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» определяют порядок расчетов участников долевого строительства с застройщиком через эскроу-счета в уполномоченном банке (банке, в котором открыт счет застройщика на строительство конкретного многоквартирного дома).
Суть в следующем: если ранее действовавшее законодательство предусматривало передачу средств дольщика непосредственно застройщику (из них в значительной степени и финансировалось строительство), то уже вступившие в силу поправки в закон, а также вступающие в силу с первого июля сего года, обязывают застройщика размещать средства дольщиков на эскроу-счетах, доступ к которым для девелопера откроется только после того, как объект строительства будет официально введен в эксплуатацию.
Единственный кратковременный промежуток, оставленный законодателем, когда средства дольщиков могут быть внесены непосредственно на счет застройщика, минуя счета эскроу, – время между официальным вводом здания в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.
С одной стороны, вроде бы найдено решение проблемы обманутых дольщиков, а с другой – не все так однозначно… Давайте называть вещи своими именами: в рамках ранее действовавшего законодательства непосредственное финансирование объектов строительства во многом велось именно за счет поступающих в распоряжение застройщика средств дольщиков. Это давало застройщику определенное пространство для маневра – в частности, возможность создавать систему скидок, предусматривающих значительное удешевление квартир по договорам, оплаченным на начальных стадиях строительства.
Теперь же средства застройщика, выделяемые под строительство конкретного объекта, зачисляются на специальный банковский счет (из них не менее 10 % должны быть собственными средствами застройщика), и банк наделяется правом контролировать их целевое расходование. Остальное – за вычетом десятой части – это вероятнее всего будет банковский кредит с его немаленькими процентами. Что, несомненно, отразится на стоимости возводимого жилья. И это первый минус и для застройщика, и для конечного потребителя.
Второй потенциально неприятный момент использования эскроу-счетов касается непосредственно банковской деятельности. Так, если в ходе строительства уполномоченный банк прекратил свое существование в силу отзыва лицензии (а в условиях «зачистки» банковского поля Центробанком это вполне возможно), компенсировать содержащиеся на эскроу-счетах средства призвано Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Но в сумме, не превышающей 10 миллионов рублей. То есть московским дольщикам и тем, кто рассчитывает на приобретение жилья в секторах «премиум» и «элит», а также заключившим договоры долевого участия сразу на несколько квартир в строящемся доме, рассчитывать на полную компенсацию затрат не приходится.
Резюмируя часть поправок в законодательство, относящуюся к эскроу-счетам, можно заключить, что законодательная и исполнительная власти сознательно отбирают у застройщиков возможность беспроцентного использования средств дольщиков и практически выдавливают их в недружеские банковские объятия с кредитным (точнее, «проектным» – по определению исполнительной власти) финансированием застройки.
Ловушки для застройщика
К другим очевидным недостаткам закона 175-ФЗ, определяющего смысл и характер принятых поправок к закону 214-ФЗ в нынешней его редакции, можно считать и то, что значительная часть поправок вступила в силу по принципу «здесь и сейчас» – то есть с момента принятия и опубликования.
Проще говоря, под «каток» законодательства попали и те застройщики, которые начали строительство до 1 июля 2018 года. В частности, речь о введенном в правовое поле определении «специализированные застройщики». Под ними подразумеваются специально созданные организации, выступающие в роли застройщиков, которые не имеют права заниматься никакой иной деятельностью, кроме как долевым строительством многоквартирных домов. К специализированным застройщикам закон предъявляет достаточно жесткие требования – в частности, требует от них не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных домов.
Напомним, что ранее заложенные в законодательство положения «переходного периода» отменил в одночасье п.7 ст.7 закона 175-ФЗ. И таким образом многопрофильные организации, начавшие застройку по разрешениям, выданным до 1 июля 2018 года, сразу же оказались за бортом как «неспециализированные». Не спасает положение даже выделение структурных подразделений этих организаций, занимающихся застройкой, в самостоятельные предприятия. Просто потому что вновь образованные фирмы однозначно не дотянут до установленных требований о трехлетнем опыте.
Далее. Правовые нововведения ограничивают девелоперов принципом «один застройщик – одно разрешение на строительство» (или несколько разрешений, но выданных на комплексную застройку, т.е. комплексное освоение конкретной территории). Таким образом, крупные фирмы, способные без ущерба для качества вести работы на нескольких объектах одновременно, получили удар «ниже пояса», и пока ни один юрист не берется разъяснить, что станется с мультиобъектными проектами, разрешения на строительство которых были получены до злополучного дня первого июля.
Если в точности следовать букве закона, работы на таких объектах теперь должны вестись не комплексно, а последовательно и поэтапно: закончили один объект – сдали и перешли на следующий. Но и дилетанту понятно, что в таком случае ранее начатое строительство растянется на годы, а сколько объектов окажется среди вынужденно «замороженных», неизвестно никому. Словом, необходимость вести единичное строительство на отдельном, выделенном под многоквартирную застройку, земельном участке, или в пределах одного же жилищного комплекса просто вынуждает большие и серьезные организации «разукрупняться», что приведет к потере темпов строительства, сокращению персонала и прочим неприятным последствиям.
И более того: один из преподнесенных законодателем сюрпризов касается уже тех из достроенных домов, которые также условно можно отнести к «мультипроектным». Массово продать квартиры в них, не вступив в противоречие с нормами права, отныне застройщик тоже не может! Он может лишь осуществлять аренду и продажу нежилых помещений в этих домах и машино-мест на стоянках. Почему не квартир? Бог весть, один застройщик – один объект…
А кто же в плюсе?
Стоит отметить, что поправки в жилищно-строительное законодательство, которому посвящен этот материал, не появились на свет одномоментно. Госдуме, Совету Федерации и правительству они были представлены еще в 2017 году. И отправились «на доработку». Впрочем, по мнению отдельных специалистов, если поправки и дорабатывались, то лишь в худшую для участников жилищного рынка сторону. После года доработок поправки в качестве законодательной инициативы были вновь внесены в Госдуму профильным комитетом и получили ее мгновенное одобрение.
Из очевидных плюсов нововведений можно отметить лишь то, что вклады граждан, которые заключат договоры долевого участия после первого июля 2019 года, будут в той или иной степени защищены от сторонних факторов – таких как элементарная непорядочность застройщика, нецелевое расходование средств, внесенных по договорам долевого участия, подлинное или мнимое банкротство девелопера. Но, повторим, «защищенными» могут считаться лишь суммы на эскроу-счетах в пределах 10 миллионов рублей.
Из очевидных минусов – свертывание сложившихся систем скидок и практически однозначное удорожание возводимого жилья (за ним, надо думать, не замедлит «подтянуться» и рынок вторичного жилья). А также непонятная ситуация со «старыми застройщиками», приступившими к реализации жилищных проектов до 1 июля 2018 года, и «новыми» – регистрирующимися в качестве «специализированных застройщиков», но в силу понятных причин не имеющими в этом качестве искомого трехлетнего опыта.
Кто однозначно оказывается с козырями и в крупном выигрыше – это банки и их владельцы. Судите сами. Депонируемые в уполномоченных банках на эскроу-счетах средства в массе своей, будьте уверены, окажутся представленными ипотечными кредитами тех же банков. И будут там же храниться с весьма условно начисляемым на них процентом все время строительства и регистрации прав. Деньги на строительство большинству застройщиков – будут выделять те же банки. Кредитами. И банки же будут контролировать их расходование. Ну чем не шоколадка с бриллиантами в золотой обертке? Правда, на эту шоколадку для банкиров придется скинуться всем участникам рынка жилищного строительства.
Антон Хусаинов