Официальное издание Союза и Содружества строителей РТ

Журнал для тех, кто созидает

Издается с сентября 2009 года

Жилье – мое

Представляем вниманию наших читателей интервью министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева о новом в ипотеке, ценах на жилье, низких процентах по кредитам и новых обязанностях застройщиков при передаче готовых квартир владельцам.

Владимир Владимирович, дольщикам, действительно, очень долго приходится ждать, пока недостроенный дом передадут новой компании. Как можно ускорить этот процесс?
Процедура банкротства в настоящий момент – единственно возможный механизм скорейшей достройки проблемных домов. Исключение с 1 января 2018 года процедур наблюдения и внешнего управления существенно сократило эту процедуру. Теперь в отношении застройщика-банкрота сразу вводится конкурсное управление. Только это одно изменение сразу позволило сократить срок восстановления прав участников строительства минимум на год. Был значительно упрощен порядок включения требований участников строительства в реестр по передаче жилых помещений. Если раньше для этого требовалось рассмотрение каждого заявления арбитражным судом, теперь это делает конкурсный управляющий. Срок рассмотрения заявления гражданина управляющим и включения его в реестр не должен превышать 30 дней.
Мы планируем дальнейшее внесение изменений в закон, для того чтобы внедрить дополнительные механизмы, которые позволят максимально быстро передать проблемные дома тем застройщикам, которые готовы их достраивать и решать проблемы дольщиков, купивших в них квартиры.

Максимально быстро, на Ваш взгляд, – это за какое время?
В идеале – не более полугода с момента признания застройщика банкротом до выхода нового застройщика на объект. При этом хочу отметить, что принятие решений по делам о банкротстве застройщика – исключительная компетенция арбитражных судов, так что по каждому делу о банкротстве срок будет зависеть от конкретных обстоятельств.
В новом законе есть норма о достройке объектов Фондом защиты участников долевого строительства. В каких случаях она применяется?
Эта норма применяется только в тот момент, когда принято решение правительства в отношении того или иного проекта. В других случаях она не работает. Порядок работы с другими объектами определен, составлены дорожные карты субъектов, работа будет продолжаться так же, как и велась.
Фонд защиты участников долевого строительства появился совсем недавно. По новому законодательству застройщики должны отчислять в него взносы?
Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в фонд. Остальные застройщики как отчисляли взносы в фонд, так и будут продолжать это делать. Сейчас размер взноса в фонд составляет 1,2% от цены договора долевого участия, но мы не исключаем, что тариф будет повышен.

После того как все перейдут на эскроу-счета, какова будет судьба фонда? Может быть, как-то изменятся его функции?
Фонд будет работать в соответствии с законом до момента полного исполнения своих обязательств.

Сколько обманутых дольщиков числится сейчас в реестре?
Мы сегодня имеем 842 проблемных объекта в 69 регионах. Всего в реестр пострадавших граждан включено 30 633 человека.
«Дорожные карты» ведут субъекты, у каждого региона есть предложения по решению вопроса обманутых дольщиков на своей территории. Согласно этим «дорожным картам» проблема по существующим домам должна решиться до 2023–2024 годов.
Но тут есть особенность: мы продолжаем выявлять проблемные дома, которых нет в «дорожных картах» регионов. Эту работу сейчас ведет ДОМ.РФ. И это отнюдь не новые обманутые дольщики, а появившиеся несколько лет назад, однако не включенные в реестр. Их дома не были признаны проблемными. К сожалению, мы можем получить прирост по мере того, как будут оцифрованы все дома.

Как появились обманутые дольщики, проблемы которых сейчас приходится решать?
Мы не будем говорить сейчас о прямом выводе средств из строительных проектов, о хищении. Возьмем распространенный пример: застройщик строит три дома, расчетный счет у него один, дольщики несут деньги, и с трех объектов они зачисляются на расчетный счет.
Застройщик посчитал финансовую модель, и по ней у него 30% прибыли. Но он не ждет, когда эта прибыль будет заработана, объекты введены в строй, он начинает тратить ее сразу. И если меняются финансово-экономические условия, дорожают строительные материалы, то финансовая модель дает сбой. А это значит, что не все дома этого застройщика будут достроены.
Самая главная проблема – это так называемый котловой метод. Он давал возможность застройщикам собирать деньги по факту и тратить их по собственному усмотрению. Но теперь застройщики уже не смогут работать так – новый закон не позволяет этого.
Давайте напомним, какие требования теперь установлены для компаний, которые работают на рынке многоквартирного домостроения.
Остановлюсь на нескольких знаковых вещах, которые изменились с 1 июля. Во-первых, повысились требования к застройщикам. Они должны иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, историю жилищного строительства не менее 10 тысяч квадратных метров.
Во-вторых, вводится правило «одно разрешение на строительство – один расчетный счет». Это требование как раз позволит не складывать все деньги в один котел, а значит, одна из основных причин появления обманутых дольщиков будет устранена.
И третье – банковское сопровождение. Банки будут контролировать, куда застройщик тратит деньги дольщиков, которые он собирает на своем счете. Этот механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а после этого срока деньги дольщиков можно будет использовать только с применением специальных эскроу-счетов.
Эти требования невозможно выполнить за один день. Сколько времени застройщикам дано на то, чтобы выстроить свою работу в соответствии с новыми правилами?
Ряд требований будет применяться к тем застройщикам, которые получат разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех, кто уже начал привлечение средств граждан, законом установлен срок в два месяца для открытия отдельного расчетного счета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство.

Застройщики уже с этого года могут переходить на спецсчета. Как Вам кажется, многие ли воспользуются этой возможностью? Многие ли банки будут готовы работать с застройщиками по новой схеме?
Застройщики работали с применением эскроу-счетов и до вступления в силу закона. Для ряда банков это уже стандартный продукт. Просто он не имел такого широкого распространения, в том числе потому, что застройщикам было проще брать деньги дольщиков и распоряжаться ими по своему усмотрению. К примеру, Сбербанк уже реализует проекты по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов в Алтайском и Пермском краях, Республике Татарстан, Тюменской области.
Ожидаете ли Вы, что в течение этого года большое количество застройщиков воспользуется возможностью перейти на спецсчета?
Это зависит не только от застройщиков, но и от расторопности банков. ЦБ РФ сформирован список из 55 банков, которые уполномочены работать по новой схеме.
И многие из них готовы открывать эскроу-счета уже в этом году?
Мы провели совещание с банками, на котором было 20 представителей кредитных организаций. Все они готовы работать по этой схеме. Банк – это конкурентная среда. Стоит одному крупному банку полноценно включиться в работу, все остальные быстро начнут подключаться к этому процессу. Для них это ресурсы, заработки.

Некоторые застройщики опасаются, что банковское сопровождение, а потом и кредитование окажутся дорогими. Минстрой будет отслеживать, какие условия по банковскому сопровождению и кредитам предлагают банки застройщикам?
Мы будем контролировать эту ситуацию. Любые услуги имеют определенную себестоимость, но мы будем следить за тем, чтобы банки не брали лишнего и новая схема не стала для них способом обогащения. Сбербанк, например, определил, что стоимость услуги банковского сопровождения для застройщика составит порядка 5000 рублей в месяц.

Какими будут условия по кредитам для застройщиков?
Если бы деньги дольщиков вносились на обычный депозитный счет, банк мог бы начислять некую депозитную ставку. Условно – 5%, а рыночная кредитная ставка для выдачи кредита равняется условно 12%. Но так как банк освобожден от начисления процентов на те средства дольщиков, которые хранятся на его счетах, на выходе мы получим кредитный продукт под 6–7%. За эти деньги застройщик должен построить объект, ввести его в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи квартиры с участником строительства, который внес деньги на спецсчет в банк. И только после этого банк закрывает счет, а деньги направляются на погашение кредитной линии. Оставшаяся прибыль поступает на расчетный счет застройщика.
Поэтому деньги дольщиков использовать в строительстве можно, но по четко очерченному механизму, который описан в законе. На тех застройщиков, которые будут работать по этому механизму, все основные требования не распространяются. Потому что деньги граждан в этом случае защищены, застройщик их не получает. Нет смысла предъявлять дополнительные требования к застройщику.

Как будет выглядеть приобретение квартиры с применением спецсчета с точки зрения покупателя?
Если человек решил приобрести в проекте квартиру, он несет деньги и кладет их на специальный счет в уполномоченный банк, и до конца проекта изъять эти средства обратно можно будет только по особой процедуре. Эти деньги играют две роли: первая – это обеспечение кредитной линии, которую берет застройщик, и вторая – это инструмент понижения процентной ставки, по которой он должен получить кредитную линию.
А как будут проходить ипотечные сделки с эскроу-счетами? Если покупатель берет ипотечный кредит в одном банке, а застройщик пользуется другим, то в каком банке будут лежать в итоге деньги на квартиру?
Покупатель берет ипотеку в одном банке, затем открывает спецсчет в другом банке – в том, где обслуживается застройщик. Кладет на этот счет деньги. Перевод на эскроу-счет может быть и в безналичной форме по заявлению заемщика.

Придется ли покупателю самому закрывать этот счет?
Нет, закрытие счета эскроу осуществляется банком. Застройщик заинтересован в том, чтобы быстрее получить с него средства. А получить их он сможет, только предоставив документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на один объект долевого участия. Деньги покупателя при использовании эскроу-счета поступают не застройщику, а в банк. И весь период возведения дома лежат на таком счете, благодаря чему снижаются риски потери средств дольщиком, если девелопер не закончит строительство. С 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов застройщиками является добровольным, а с 1 июля 2019 года – обязательным.
Ирина Жандарова, «Российская газета»
7614 (151), 13 июля 2018 года.
Подписной индекс 50202, www.rg.ru

На главную

Оставьте первый комментарий для "Жилье – мое"

Оставить комментарий

Яндекс.Метрика