Официальное издание Союза и Содружества строителей РТ

Журнал для тех, кто созидает

Издается с сентября 2009 года

Цена «квадрата»: дешевле точно не будет

Если прошлой весной перегретый рынок первичной жилой недвижимости в Татарстане впервые за многие годы ответил на падение спроса снижением цен, то осенью они взлетели на заоблачную высоту, вновь спровоцировав обвал продаж на фоне кратно выросшего количества строящихся индивидуальных жилых домов. А к началу нынешней весны спрос на них подтянул за собой и цены, которые были почти вдвое ниже, чем в многоквартирных домах, в результате чего средняя цена «квадрата» снова пробила потолок.

По состоянию на 1 марта 2022 года в республике застройщиками возводится 285 домов на 39 089 жилых единиц (квартир, блоков и апартаментов), совокупная площадь которых составляет 1 991 477 кв. м. Основной объем текущего жилищного строительства приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 99,5% жилых единиц, в блокированных домах – 0,4%, а в домах с апартаментами – 0,1%.

По состоянию на 1 марта 2022 года в республике застройщиками возводится 285 домов на 39 089 жилых единиц (квартир, блоков и апартаментов), совокупная площадь которых составляет 1 991 477 кв. м. Основной объем текущего жилищного строительства приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 99,5% жилых единиц, в блокированных домах – 0,4%, а в домах с апартаментами – 0,1%.

Средняя цена «квадрата» от застройщика в марте 2022 года составила 93 849 рублей, обновив исторический максимум. Это на 21,13% выше, чем было годом ранее. При этом, по данным Росстата, инфляция за последние 12 месяцев составила 9,15%. Таким образом, рост цен на жилье на первичном рынке в Татарстане обогнал инфляцию более чем в два раза, что является следствием целого комплекса причин, так или иначе связанных с пандемией новой коронавирусной инфекции (QR-коды в республике отменили только в конце февраля 2022 года).

Сегодня новое жилье строится в девяти муниципальных образованиях Татарстана. Это Казань, четыре ее пригородных района (Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский и Пестречинский), а также Набережные Челны, Альметьевский, Елабужский и Нижнекамский районы. Традиционно более половины новостроек приходится на столицу республики. В жилых единицах это составляет 55,6%, в квадратных метрах – 57,1%. Пятая часть нового жилья возводится в Набережных Челнах – 20,6% и 20,1%. На последнем месте по обоим показателям находится Нижнекамск, где строятся два дома на 186 квартир, – 0,5% и 0,7%. Стоит отметить, что удельный вес строящегося жилья в обоих мегаполисах Татарстана постепенно снижается. Еще три года назад на Казань приходилось почти две трети новостроек, а на Набережные Челны – четверть.

Самым популярным на сегодняшний день материалом для стен является монолит-кирпич. Из него в республике возводится 58,9% от всей площади жилищного строительства, а в целом по России – 65%. При этом начиная с сентября 2018 года доля монолитно-кирпичного домостроения постоянно растет. За это время она увеличилась в 4 раза, стартовав с минимальной отметки 15,2%. Сейчас таким образом возводятся 105 домов на 22 627 квартир общей площадью 1 173 336 кв. м. Кирпичных домов должны возвести 145, а жилых единиц и квадратных метров в них будет соответственно 9972 и 481 469, или 24,2%.

Еще три с половиной года назад панельных и блочных домов возводилось почти поровну – 38 и 37, а теперь первых в 9 раз больше – 28 против 3. Монолитными в Татарстане будут четыре дома на 962 квартиры площадью 46 543 кв. м, что составляет 2,3% от площади всего возводимого жилья. Стоит отметить, что впервые за все постсоветское время блочные дома оказались на последнем месте по всем трем показателям только в сентябре 2021 года, но вряд ли уже когда-нибудь с него поднимутся.

Если с начала 2018 года средняя этажность нового жилищного строительства (из расчета на 1 кв. м) неуклонно росла и достигла своего пика в мае 2019 года, увеличившись с 15,1 до 17,8 этажа, то с тех пор вплоть до августа 2020 года только снижалась. На сегодняшний день из расчета на одну жилую единицу этот показатель составляет те же 17,0, а на дом – 10,9 этажа.

Высотой 1–3 этажа в республике возводятся 85 домов (29,8%), 4–8 этажей – 42 (14,7%), 9–12 этажей – 52 (18,2%), 13–17 этажей – 19 (6,7%), 18–24 этажа – 70 (24,6%), 25 этажей и более – 17 (6,0%). На дома высотой от 18 до 24 этажей приходится 43,4% всех квартир и 43,2% общей площади.

Доля высотного строительства (25+) в Татарстане составляет 14,9%, а в целом по Российской Федерации она почти в два раза больше – 26,5%. Если в июне 2021 года самым высоким возводимым многоквартирным домом была 27-этажная «башня» в казанском ЖК «Яратам» (застройщик – СМУ-88), а в сентябре компанию ей составил ЖК «Челны Сити» от ГК «Евростиль» в Набережных Челнах, то теперь таких домов стало три. Список пополнил ЖК «По ул. Раскольникова» в автограде от СЗ «МАЯК-СТРОЙ».

Кроме них в Татарстане высотки в 25 этажей и выше возводят ГК «Ак Барс Дом», ГК «Профит», РСИ, СК «Спектр-М», «Суварстроит», ДК «ТСИ», Завод ЖБИ-3, СЗ «ЖК РАКЕТА», СК «Аркада», ГК «Садовое кольцо», «Талан» и ГК «ЖИК» г. Казани.

По состоянию на март 2022 года строительство жилья в республике осуществляют 62 застройщика (бренда), которые представлены 101 компанией (юридическим лицом). В топ-10 входят «Суварстроит» (20 возводимых домов на 4947 квартир общей площадью 257 735 кв. м, что составляет 12,7% всего объема строящегося жилья), ГК «Ак Барс Дом» (22 – 4693 – 243 909 – 12,2%), «Унистрой» (22 – 4311 – 206 830 – 10,4%), СМУ-88 (10 – 2436 – 142 496 – 7,2%), ГК «Профит» (11 – 2857 – 124 611 – 6,3%), ДК «ТСИ» (9 – 2634 – 119 829 – 6,0%), «Талан» (6 – 1227 – 69 770 – 3,5%), ДОМКОР (9 – 1264 – 66 974 – 3,4%), ГК «Евростиль» (8 – 912 – 55394 – 2,8%), ГК «КамаСтройИнвест» (8 – 914 – 50 247 – 2,5%). На долю остальных приходится 33% всех жилых новостроек.

ЖК «Манхэттен»

По данным Центробанка России, за 12 месяцев 2021 года количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Республики Татарстан, составило 67 079, что на 5,5% больше уровня 2020 года (64 425 ИЖК) и на 48,3% больше уровня, достигнутого в допандемийном 2019 году (45 838). При этом, по данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения в четвертом квартале 2021 года выросли на 0,5% (квартал к кварталу прошлого года). А за весь 2021 год по сравнению с 2020-м рост реальных доходов россиян составил 3,1%.

Напомним, что в 2020 году цены на первичном рынке жилья взлетели более чем на четверть. Высокая волатильность валютного курса рубля и резкий рост цен на стройматериалы в условиях ограничительных антиковидных мер дали синергетический эффект. В результате цены на некоторые новостройки в Казани не только преодолели психологически важный барьер в 100 тыс. рублей за «квадрат», но и скакнули намного выше – в отдельных случаях до 136 и даже до 158 тыс. рублей.

Тогда за сухими сводками о сданных и проданных квадратных метрах мало кто разглядел абсолютно новую тенденцию, наметившуюся на рынке «первички», – взрывной рост возведения малоэтажных и индивидуальных жилых домов.

– Выросли спрос и цены на загородные дома, – констатирует вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. – Это тренд не новый, он начался еще в эпоху коронавируса. Спрос здесь растет по нескольким причинам: уровень цен там сильно отстает от «первички» и даже «вторички» в городе, при этом действует льготная сельская ипотека, ну и сезон открылся – весна. Например, двух-, трехкомнатную «ленинградку» можно обменять на дом 100-120 «квадратов» с пятью-шестью сотками земли на удалении всего 20 километров от города.

Очевидно, что в следующем обзоре первичного рынка жилой недвижимости мы обязательно увидим существенный рост доли ИЖС, ведь зима – не самое лучшее время для начала стройки. Много нового ждет нас там и по другой причине. Нынешний обзор фактически фиксирует ситуацию на рынке «первички» до начала военной спецоперации ВС РФ на Украине, а после 24 февраля 2022 года произошел целый ряд событий макроэкономического формата, которые не могли не отразиться на строительстве.

Не обошлось без нововведений и непосредственно в жизни застройщиков, которую постарался максимально облегчить бывший глава Минстроя Татарстана, а ныне вице-премьер России Марат Хуснуллин. Сначала по его прямому указанию Главгосэкспертиза РФ издала приказ №46 от 11 марта 2022 года, которым был введен временный мораторий на выдачу отрицательных заключений государственной экспертизы даже при отсутствии расчетов на прогрессирующее обрушение зданий и положительного заключения экологической экспертизы. А 29 марта Правительство РФ приняло постановление, которым отменило до конца года неустойки, штрафы и пени (в пользу дольщиков) для застройщиков, которые затянут со сдачей дома в эксплуатацию. Очевидно, это далеко не полный перечень событий и решений, которые так или иначе повлияют на рынок первичной жилой недвижимости, поэтому определенно пока можно сказать только одно: дешевле она точно не станет. Вопрос только в том, насколько быстро и в каких масштабах она будет дорожать.

Вадим СЕРГЕЕВ

При подготовке обзора использованы материалы исследований Института развития строительной отрасли

На главную
Яндекс.Метрика