О законодательных изменениях, произошедших в сфере строительства в 2021 году, а также о правовом регулировании некоторых актуальных проблем отрасли нашим читателям рассказал Владимир РЕСИН, депутат, член Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации.
На текущий момент законодательные итоги 2021 года, на мой взгляд, весьма внушительны. Сделано много: приняты законодательные инициативы в развитие норм, обеспечивающих целый ряд направлений и задач отрасли. Это и комплексное развитие территорий (КРТ) в регионах, и оптимизация администрирования разрешительных процедур, и совершенствование технического регулирования с переходом на системную стандартизацию технологических процессов организации производств, и выполнение соответствующих видов работ по всему жизненному циклу объектов капитального строительства. Это и сертификация стройматериалов и конечной строительной продукции в целом, и внедрение систем планирования управления инвестиционными строительными проектами с использованием современных цифровых платформ и технологий информационного моделирования. Все эти нормы должны работать на решение в кратчайшие сроки масштабной комплексной задачи – создание современной системы градостроительного планирования и высокотехнологичного, социально ориентированного и комфортного строительства.
Что приняли, что заработало
2021-й – год начала полномасштабного внедрения механизма КРТ в регионах. Так называемый закон о «всероссийской реновации» (494-ФЗ) принят, и надо сделать все возможное и зависящее от нас, чтобы он заработал. Его мультипликативный эффект очевиден. Жители получат новое и качественное жилье. Благодаря комплексной застройке изменится облик городов. Появятся новые рабочие места.
В июле 2021 года глава государства подписал 275-ФЗ, который вносит в Градостроительный кодекс (ГрК) РФ и другие законы очень значимые поправки. Особо отмечу пункты, посвященные развитию института типового проектирования и переходу строительной отрасли на проектное управление. Типовая документация войдет в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства. Таким образом мы формируем базу проектов для многократного применения, использующую экономичные ресурсо- и энергосберегающие архитектурно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические и организационно-технологические решения.
С октября вступили в силу положения закона, которые являются существенной частью системного перехода строительной отрасли на проектное управление. В Градостроительном кодексе РФ появилась новая статья 5.2. «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства». Закон однозначно определил, что под «проектом по строительству объекта капитального строительства понимается перечень мероприятий, осуществляемых застройщиком, техническим заказчиком, федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и (или) иными организациями в соответствии с положениями настоящего кодекса, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него». Таков обязательный перечень мероприятий, которые необходимо спланировать и выполнить, чтобы построить любой новый капитальный объект.
Высока также социальная значимость формируемой законодательной базы об участии граждан в долевом строительстве (214-ФЗ, 151-ФЗ) и связанных с этими законами нормативных актов, которые представляют собой сегодня финансовый инструмент инвестирования в строительство жилья. С переходом на проектное финансирование вся система участия граждан в инвестировании строительства и дальше требует совершенствования. Хотя в целом, я считаю, закон о проектном финансировании – это наша однозначная победа на законодательном уровне. Благодаря новой системе нам удалось защитить права дольщиков от произвола недобросовестных застройщиков и гарантировать, что покупка долгожданного жилья принесет россиянам радость, а не новые проблемы.
Схема эскроу-счетов показала себя весьма эффективной, поэтому сегодня идет речь о введении этой системы при комплексном малоэтажном строительстве. Минстрой России уже разработал законопроект о комплексном малоэтажном строительстве с учетом этого аспекта, а также о введении права общей долевой собственности на общее имущество в границах таких комплексов. Документ гласит, что финансирование проектов комплексной малоэтажной жилой застройки «на основании привлечения денежных средств участников строительства по договорам участия в малоэтажном строительстве должно осуществляться с использованием эскроу-счетов».
Кроме того, законопроект предполагает, что застройщик может привлекать деньги дольщиков в границах таких комплексов только после утверждения проекта планировки территории и госрегистрации права собственности на земельный участок. Требуется также утвердить проект межевания территории.
При этом нельзя замалчивать и проблему, возникшую уже в процессе правоприменения. Говоря прямо, некоторые недобросовестные застройщики нашли в законодательстве «лазейку» и поспешили ею воспользоваться. Эта лазейка позволяет им, если затягиваются сроки сдачи многоквартирного дома, возвращать средства участникам долевого строительства, чтобы затем продать квартиры уже новым покупателям, но значительно дороже. К счастью, проблема не носит массовый характер. Отрадно видеть, что большинство застройщиков считает репутацию важным капиталом и не опускается до использования подложных схем. Но на законодательном уровне требуются поправки, которые этот пробел закроют. Планируется, что при переносе сроков сдачи новостроек действие эскроу-счетов будет продлеваться автоматически. Экспертное сообщество в целом отнеслось к идее положительно, но добавлена существенная деталь: дольщикам нужно оставить право самостоятельно выбирать, оставлять или нет деньги на счете эскроу, если застройщик отстал от графика.
Что еще предстоит сделать
На повестке дня резонансный законопроект о статусе апартаментов. Вопрос нормативного регулирования апартаментов в сфере градостроительства, планирования и реализации масштабных девелоперских проектов, который всплывает гораздо чаще при точечной застройке, уже настолько актуален, что президент поручил законодательно закрепить это понятие и всю систему обязательных требований к такому виду строительства.
Попытка коллег из Совета Федерации решить задачу через определение статуса «многофункциональных зданий» в осеннюю сессию работы нового состава Госдумы не привела к успеху. Рассмотрение законопроекта (№1162929-7) перенесли на весну. Принято решение о создании рабочей группы.
Тема сложная. Есть разные аспекты правового регулирования. Нельзя просто придать апартаментам статус жилого помещения и рассчитывать, что все как-то образуется само собой. Нужно проделать огромную системную работу: учесть интересы жителей многоквартирных домов, отрегулировать возможную дополнительную нагрузку на социальную и дорожную инфраструктуру – без того, чтобы необоснованно перекладывать ответственность за ее создание на застройщика.
Отдельно требуется учесть желание и потребность нашей молодежи жить самостоятельно. Она хочет жить в современной высокотехнологичной среде, у нее совсем иные принципы общения и организации быта. А что касается трудовой деятельности, то молодые специалисты больше нацелены на карьерный рост, а не на создание семьи, поэтому могут с энтузиазмом отнестись к идее жизни в апартаментах. И таких факторов множество.
Конечно, первоначально интерес к апартаментам со стороны россиян был вызван их меньшей стоимостью. Однако никто не задавался вопросом стоимости их эксплуатации и последствий, с которыми неизбежно столкнется собственник в условиях правовой неопределенности. Так, например, с апреля, стоило появиться новой версии законопроекта, цена на апартаменты начала расти. За год апартаменты подорожали на 23%, а количество предложений снизилось на 22%. После определения правового статуса апартаментов как «жилого помещения» одно из ключевых преимуществ этого вида недвижимости может и вовсе исчезнуть. Но сегодня никто не может оспорить статус «помещения жилого назначения», этот статус уже давно есть в нормативной базе строительной отрасли, им пользуются наши проектировщики, удовлетворяя требования застройщика. Снять разночтения предстоит рабочей группе специалистов на площадке Госдумы.
Теоретически, когда депутаты завершат разработку группы законопроектов, направленных на регулирование рынка арендуемого жилья для временного проживания при определенных условиях, апартаменты могут стать источником пассивного дохода.
Однако генеральная, глобальная задача улучшения жилищных условий наших граждан опирается на то, что Россия ориентируется на семейные ценности. Возможно, апартаменты и смогут здесь в чем-то помочь, но, мне кажется, решение квартирного вопроса лежит в иной плоскости – льготная ипотека, малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство, совершенствование социальной и дорожной инфраструктур, переход строительной отрасли на новый инвестиционный цикл и проектный подход.
Законодательная работа в строительной отрасли никогда не прекращается. Всегда есть какой-то новый материал, нормативы использования которого нужно утвердить, есть результаты правоприменительной практики, которые требуют внесения поправок, есть новые идеи, подходы и методы. Все это должно быть отражено в законах, и – важно – сами законы должны быть актуальны.
Подчеркну, к 2024 году новая социально ориентированная на рост благосостояния наших граждан градостроительная политика и опережающее инфраструктурное развитие уже должны дать результаты. Оптимизация базовых процессов и процедур в строительной сфере с внедрением цифровых технологий, с ответственностью за результат по времени и качеству должны обеспечивать устойчивое развитие наших регионов, экономическую и геополитическую безопасность страны в целом. Обязательное условие – это вертикаль взаимодействия и взаимопомощи по всей системе органов исполнительной власти и партнерские отношения участников инвестиционных строительных проектов и программ.
Источник: Строительная газета,
№50 24.12.2021