Если весной перегретый рынок первичной жилой недвижимости в Татарстане впервые за долгое время ответил на падение спроса снижением цен, то осенью они взлетели на заоблачную высоту, вновь спровоцировав обвал продаж. Одновременно кратно выросло количество строящихся индивидуальных жилых домов, квадратные метры в которых намного дешевле, чем в многоквартирных. А ипотека тем временем снова подорожала вслед за очередным повышением ключевой ставки Центробанка России.
По состоянию на сентябрь 2021 года в республике застройщиками возводилось 317 домов на 38 645 жилых единиц (квартир, блоков и апартаментов), совокупная площадь которых составляет 1 955 979 кв. м. Основной объем текущего жилищного строительства приходится на многоквартирные дома. В таких домах находятся 99,3% строящихся жилых единиц, в блокированных домах – 0,6%, а в домах с апартаментами – 0,1%.
Средняя площадь строящихся квартир составляет 50,6 кв. м, тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель равен 49,9 кв. м. При этом в зависимости от застройщика она может сильно варьироваться. Так, самая маленькая средняя площадь жилых единиц у «КБ Паритет» – 29,5 кв. м (жилой комплекс «Новые Куюки»), а самая большая – у застройщика «Арт-Строй 1» – 98 кв. м (ЖК «Таун-парк Sokurov»). На протяжении последних десяти лет по годам выдачи разрешений на строительство этот показатель довольно сильно колебался как в ту, так и в другую сторону. В 2011 году это было 69,4 кв. м, в 2012-м – 58,4 кв. м, в 2014-м – 59,6 кв. м, после чего в 2015-м последовал резкий взлет до 71,5 кв. м, а затем в 2016-м еще более стремительное падение – до 42,1 кв. м. В 2017 году маятник качнулся в обратную сторону – 56,1 кв. м, в 2018-м снова пошел вниз – до 49,6 кв. м, в 2019-м средняя площадь строящихся квартир увеличилась в предпоследний раз – до 55,5 кв. м. По домам, разрешение на строительство которых было выдано в прошлом году, она составила 48,1 кв. м, а в нынешнем вновь поползла вверх – 51 кв. м, что свидетельствует об устойчивом повышенном спросе на новые однокомнатные квартиры.
Средняя цена «квадрата» от застройщика в сентябре 2021 года составила 86 218 рублей, достигнув исторического максимума. Это на 23,41% выше, чем было годом ранее. При этом, по данным Росстата, инфляция за последние 12 месяцев составила 7,4%. Таким образом, рост цен на жилье на первичном рынке в Татарстане обогнал инфляцию более чем в 3 раза, что является следствием целого комплекса причин, так или иначе связанных с пандемией новой коронавирусной инфекции.
Сегодня новое жилье строится в 10 муниципальных образованиях Татарстана. Это Казань, четыре ее пригородных района (Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский и Пестречинский), а также Набережные Челны, Агрызский, Альметьевский, Елабужский и Нижнекамский районы. Традиционно без малого две трети новостроек приходится на столицу республики: в жилых единицах это составляет 59%, в квадратных метрах – 61,1%. Четверть нового жилья возводится в Набережных Челнах – 24,6% и 23,6%. На последнем месте по обоим показателям находится Агрыз, где строится два дома на 85 квартир, – 0,2% и 0,2%.
Самым популярным на сегодняшний день у татарстанских застройщиков материалом для стен является монолит-кирпич. Из него в республике возводится 61,5% от всей площади жилищного строительства, а в целом по России – 62,9%. При этом начиная с сентября 2018 года доля монолитно-кирпичного домостроения неуклонно растет. За это время она увеличилась в 4 раза, стартовав с минимальной отметки 15,2%. Сейчас таким образом возводятся 107 домов на 23 387 квартир общей площадью 1 203 714 кв. м. Кирпичных домов должны построить 174, а жилых единиц и квадратных метров в них будет соответственно 9 608 и 475 114, или 25%.
Еще три года назад панельных и блочных домов возводилось почти поровну – 38 и 37, а теперь первых в 33 раза больше – 33 против 1. Примерно такая же разница в количестве квартир и квадратных метров: 5073 и 249 602 против 161 и 8735. В процентах от общей площади это составит соответственно 12,8% и 0,4%. Монолитными в Татарстане будут два дома на 416 квартир площадью 18 814 кв. м, что составляет 1% от площади всего возводимого жилья. Стоит отметить, что впервые за все постсоветское время блочные дома оказались на последнем месте по всем трем показателям.
Если с начала 2018 года средняя этажность нового жилищного строительства (из расчета на 1 кв. м) неуклонно росла и достигла своего пика в мае 2019 года, увеличившись с 15,1 до 17,8 этажа, то с тех пор вплоть до августа 2020 года только снижалась. Тогда она составила 17 этажей, после чего снова наметился рост. В феврале 2021 года этот показатель равнялся 17,7 этажа, но в сентябре опять снизился до 17,2 этажа. На сегодняшний день из расчета на одну жилую единицу этот показатель составляет те же 17,2, а на дом – 9,9 этажа.
Рост цен на жилье на первичном рынке в Татарстане обогнал инфляцию более чем в 3 раза.
Высотой 1–3 этажа в республике возводится 125 домов (39,4%), 4–8 этажей – 41 (12,9%), 9–12 этажей – 45 (14,2%), 13–17 этажей – 14 (4,4%), 18–24 этажа – 76 (24%), 25 этажей и более – 16 (5%).
На дома высотой от 18 до 24 этажей приходится 47,9% всех квартир и 47,2% общей площади. Доля высотного строительства (25+) в Татарстане составляет 15%, а в целом по России она почти в два раза больше – 26,7%. Если еще в июне самым высоким строящимся многоквартирным домом была 27-этажная «башня» в казанском ЖК «Яратам» (застройщик – СМУ-88), то теперь компанию ей составил ЖК «Дом по проспекту Сююмбике, 34» от застройщика ГК «Евростиль» в Набережных Челнах. Кроме них в Татарстане дома высотой 25 этажей и выше возводят еще восемь застройщиков: ГК «Ак Барс Дом», СК «Арт-Строй», СК «Спектр-М», «Суварстроит», ГК «РОСТ», ГК «Сити-Строй», Завод ЖБИ-3 и СК «Аркада».
Самым большим по площади станет дом в ЖК «Столичный», который строится на правом берегу Казанки с видом на Кремль. Башню, общая площадь квартир в которой составит 43 654 кв. м, возводит компания «Суварстроит». В топ-5 также входят дома в ЖК «Побережье» – 33 464 кв. м (застройщик – ГК «Профит»), ЖК Atlantis Deluxe – 33 002 кв. м (СМУ-88), ЖК «Золотая середина» – 32 438 кв. м (Фонд РТ по защите прав граждан – участников долевого строительства) и в ЖК «Междуречье» – 32 207 кв. м (АНГ-Холдинг). Жилые комплексы «Столичный», Atlantis Deluxe и «Золотая середина» возводятся в Казани, а «Побережье» и «Междуречье» – в Набережных Челнах.
По состоянию на сентябрь 2021 года строительство жилья в республике осуществляли 60 застройщиков (брендов), которые представлены 97 компаниями (юридическими лицами). В топ-10 входят «Суварстроит» (23 возводимых дома на 5433 квартиры общей площадью 275 131 кв. м), «Унистрой» (24 – 4552 – 218 220), ГК «Ак Барс Дом» (18 – 4194 – 198 988), ГК «Профит» (12 – 3548 – 140 068), СМУ-88 (10 – 2282 – 134 506), ДОМКОР (16 – 1841 – 99 281), Фонд РТ по защите прав граждан – участников долевого строительства (3 – 1595 – 96 474), ГК «КамаСтройИнвест» (11 – 1311 – 71 296), ГК «РОСТ» (6 – 1556 – 71 184), ГК «Евростиль» (7 – 838 – 52 642). На долю остальных застройщиков приходится 30,5% всех жилых новостроек. По сравнению с началом 2021 года в топ-10 застройщиков Республики Татарстан произошли некоторые изменения. Из него выбыли «Талан», ГК «Садовое кольцо» и АНГ-Холдинг, а их места заняли ДОМКОР, ГК «РОСТ» и ГК «Евростиль».
По данным Центробанка России, за 6 месяцев 2021 года ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) были выданы 32 617 жителям Татарстана, что на 38% больше уровня 2020 года (23 627 ИЖК) и на 59,2% больше показателя 2019-го (20 491 ИЖК).
Напомним, что в 2020 году цены на первичном рынке жилья взлетели более чем на четверть. Причины этого были так или иначе связаны с мировыми ценами на нефть и пандемией коронавируса. Высокая волатильность валютного курса рубля и стремительный рост цен на стройматериалы в условиях ограничительных мер для недопущения распространения COVID-19 дали синергетический эффект. В результате цены на некоторые новостройки в Казани не только преодолели психологически важный рубеж в 100 тыс. рублей за «квадрат», но и скакнули намного выше – в отдельных случаях до 136 и даже до 158 тыс. рублей. Однако к началу сезона отпусков цены на «первичку» уперлись в потолок и на падение спроса рынок впервые за долгое время ответил падением цен. По данным сервиса «ДомКлик» и портала «Авито Недвижимость», средняя цена квадратного метра в новых домах в столице Татарстана в мае составила 121,9 тыс. рублей, а в июне – 108 тыс. рублей. Одновременно начали дешеветь квадратные метры и на вторичном рынке жилья. Как подсчитали аналитики портала «Авито Недвижимость», за июнь этот вид недвижимости в Казани потерял в цене 2,98%.
Если риелторы были уверены в том, что дальше цены точно не будут снижаться, то экономисты вполне допускали такую возможность. Однако жизнь оказалась богаче – в сентябре «первичка» в Казани подорожала в среднем до 119 тыс. рублей, сразу на 4 тыс. рублей за месяц, а с начала года – на 19%. Объем строящегося жилья в Татарстане по сравнению с сентябрем 2020 года снизился на 15,3% до 1 955 979 кв. м. А объем продаж стал стремительно падать. По данным Управления Росреестра РТ, в сентябре в республике было зарегистрировано 1209 сделок купли-продажи новой жилой недвижимости, что на 10,5% меньше, чем в августе. А по сравнению с сентябрем 2020 года и вовсе был зафиксирован двойной спад – минус 49%.
За сухими цифрами статистических отчетов многие не увидели совершенно новую тенденцию, наметившуюся на рынке «первички», – взрывной рост строительства индивидуальных жилых домов. Если в начале лета в республике возводился всего 21 дом высотой 1–3 этажа, то в сентябре их число увеличилось до 125, составив 39,4% от количества всех строящихся жилых домов.
В столице Татарстана показатели еще более красноречивые. Докладывая на одном из деловых понедельников в казанской мэрии об итогах социально-экономического развития города за 9 месяцев 2021 года, и. о. председателя профильного комитета исполкома Гузель Мингазова озвучила следующие цифры:
– Введено 792,3 тыс. кв. м жилья, что почти на 25,8% больше, чем годом ранее. Сдано 7616 квартир общей площадью 412 тыс. кв. м, из них 40 тысяч, или 5%, – по социальной ипотеке. Построено 2372 индивидуальных жилых дома общей площадью 380,3 тыс. кв. м, что в 3,8 раза больше соответствующего периода прошлого года. Средняя площадь одного дома – 160 кв. м.
Загородный дом в 100 «квадратов» стоит столько же, сколько однокомнатная квартира в городе почти в 3 раза меньшей площади.
Вы только вдумайтесь в эти цифры: 380,3 тыс. кв. м – это 48% всего построенного в Казани жилья, то есть почти половина новостроек приходится на индивидуальное жилищное строительство. А причина столь резкого разворота в его сторону лежит на поверхности – загородный дом в 100 «квадратов» стоит столько же, сколько однокомнатная квартира в городе почти в 3 раза меньшей площади. Совершенно очевидно, что, нащупав эту золотую жилу, профессиональные застройщики продолжат активно ее разрабатывать. Соответственно Казань продолжит разрастаться вширь. А жизнь новоселов в этих, скажем так, коттеджных поселках, «превратится в ад», как метко заметил на одном из деловых понедельников мэр Казани Ильсур Метшин. По причине отсутствия там социальной инфраструктуры, но главным образом – дорог. Новоселы же, в свою очередь, превратят в ад жизнь казанских чиновников, выкладывая в интернете видео флешмобов вроде «детей на снегу» и забрасывая жалобами председателя Следственного комитета России Александра Бастрыкина. В общем, скучно не будет.
Впрочем, скучать не приходится и сегодня. И больше всех об этом позаботились производители стройматериалов, поднявшие цены на них с начала года по отдельным позициям от 10 до 70 процентов, а также председатель Центробанка России Эльвира Набиуллина, соревнующаяся с ними в скорости подъема ключевой ставки ЦБ. С 22 марта по 25 октября 2021 года это произошло уже 6 раз, и ключевая ставка, которую многие экономисты по привычке называют ставкой рефинансирования, выросла с 4,5 до 7,5 процента годовых, потянув за собой стоимость ипотеки.
Вадим СЕРГЕЕВ
При подготовке обзора использованы материалы исследований Института развития строительной отрасли.
ЖК «Царево Village» 
ЖК «Столичный»