Несмотря на существенный рост цен на первичном рынке жилья, текущий объем строительства в Татарстане заметно вырос. При этом более явно обозначилась тенденция повышения этажности, а начавшая было уменьшаться средняя площадь новых квартир вновь стала расти.
По состоянию на июль 2019 года в республике застройщиками возводится 292 дома на 52 773 квартиры общей площадью 2 697 925 кв. м. Последний показатель превышает данные за июль прошлого года на 30,7%, тогда как годом ранее был зафиксирован спад на 7,3%.
Средняя площадь строящихся сегодня квартир составляет 51,1 кв. м, что на 0,4% больше, чем в июле 2018 года. Напомним, что исторического максимума она достигла в октябре 2016 года – 53,1, затем последовало резкое падение до 48,8 в апреле 2017-го, после чего снова начался подъем до 52,0 в октябре 2018-го и снова спад до 50,0 «квадратов» в марте текущего года. Далее средняя площадь «первички» только увеличивалась.
На этом фоне довольно неожиданным выглядит сообщение о том, что последняя очередь арендного жилья, построенного Государственным жилищным фондом при Президенте РТ в Иннополисе (три 8-этажных дома на 366 квартир уже практически готовы к сдаче в эксплуатацию), существенно отличается в меньшую сторону от первых 17 возведенных там арендных домов. Как сообщил во время организованного для журналистов республиканских СМИ в августе 2019 года пресс-тура в Иннополис заместитель исполнительного директора Госжилфонда РТ Булат Гилманов, если площадь ранее построенных однокомнатных квартир варьируется в пределах от 48 до 50 кв. м, то в новых она составляет чуть больше 30 «квадратов».
По словам замглавы ГЖФ, все квартиры в новых домах в самом скором времени могут оказаться на рынке первичного жилья. О цене, по которой они будут выставлены на продажу, остается только гадать, но зато точно известна себестоимость строительства. Она составляет порядка 50 тыс. рублей за квадратный метр, при этом в каждой квартире уже имеются новая мебель, газовая плита, холодильник, микроволновая печь и телевизор, а дверь в подъезд можно открыть с помощью смартфона не только из своей квартиры, но и из любого другого места.
Средняя цена «квадрата» от застройщиков увеличивалась намного динамичнее средней площади. Когда-то она тоже снижалась, что в точности совпало по времени с уменьшением квадратуры, то есть в период с 1 октября 2016-го до 1 апреля 2017 года. Тогда она упала с 53 938 до 50 072 рублей за кв. м, но с тех пор только росла. Особенно резкий взлет произошел с 1 июля 2018-го до 1 июля 2019 года – с 52 020 до 64 770 рублей, или плюс 22,2%.
Сейчас новое жилье возводится всего в 10 муниципальных образованиях республики. Это Казань и пять пригородных районов (Пестречинский, Лаишевский, Зеленодольский, Верхнеуслонский и Высокогорский), а также Набережные Челны, Альметьевский, Елабужский и Агрызский районы. Львиная доля новостроек традиционно приходится на столицу Татарстана: в домах – 66,4%, в метрах – 67,8%. В Набережных Челнах соответственно 23,4 и 22,9%, на последнем месте Агрыз – 0,2 и 0,1%.
Наиболее популярными материалами для стен у татарстанских застройщиков на сегодня является монолит-кирпич. Таким образом возводится 1 251 329 кв. м в 100 домах на 24 315 квартир, что составляет 46,4% всей жилой площади. Количественно кирпичных домов должны построить больше – 113, но квартир и квадратных метров в них будет меньше – соответственно 16 125 и 842 843, или 31,2%. При этом кирпич-монолит демонстрирует непрерывный рост популярности, а у кирпича она постепенно убывает. Блочных и панельных домов сейчас строится поровну – по 39, но в первых метраж почти в два раза больше – 386 749 против 203 917 кв. м. Соответственно это 14,3 и 7,6% всей жилплощади. Монолитным будет один-единственный дом в 13 087 «квадратов», куда после сдачи его в эксплуатацию заселится 219 семей.
Год от года увеличивается этажность коммерческого жилья. В настоящий момент высотой 1–3 этажа строится 51 дом (17,5%), 4–8 этажей – 39 (13,4%), 9–12 этажей – 56 (19,2%), 13–17 этажей – 14 (4,8%), 18–24 этажа – 110 (37,7%), 25 и больше – 22 (7,5%). Ровно половина всех строящихся квартир приходится на дома высотой от 18 до 24 этажей. За год с 1 июля 2018-го по 1 июля 2019 года средняя этажность по республике из расчета на 1 кв. м выросла с 15,3 до 17,6 этажа. Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Татарстане составляет 14,2%, тогда как в целом по России – 21,9%. Самым высоким строящимся многоквартирным домом является 28-этажный дом ЖК «Цезарь» в Набережных Челнах (застройщик ГК «Профит»). Второе-третье места делят между собой две 27-этажные высотки – корпус в ЖК «Маяк» в автограде (ПКЦ «СТРОЙГРУПП») и дом в казанском ЖК «Легенда» (СК «АРТ-СТРОЙ»). Кроме них, высотные дома в Татарстане возводят еще семь застройщиков: «Березовая роща», ГК «ДАР», «Залесный Сити», СМУ-88, ГК «РОСТ», ГК «Сити Строй» и СК «Грань».
До 1 января 2020 года планируется сдать в эксплуатацию 108 домов на 15 487 квартир площадью 784 670 «квадратов», то есть 29,1% жилья, которое сегодня возводится. Совсем неплохо, если учесть, что 56,8% строящихся домов имеют разрешение на строительство, датированное 2018 годом. До конца 2020 года должны быть сданы 34,7%, 2021-го – 23,7%. Средний перенос срока ввода объектов в эксплуатацию составляет 4,0 месяца, тогда как по состоянию на июль прошлого года он равнялся 4,8 месяца.
По состоянию на июль
2019 года строительство жилья в Республике
Татарстан осуществляет
71 застройщик (бренд), который представлен
97 компаниями (юридическими лицами).
ТОП-10 выглядит так:
- ГК «Профит» (23 строящихся дома на 5 196 квартир общей площадью 237 881 кв. м),
- ООО «Унистрой» (19 – 4 477 – 236 312),
- ГК «АК БАРС Девелопмент» (13 – 3 276 – 172 596),
- СМУ-88 (8 – 3 183 – 167 827),
- ООО «Березовая роща» (9 – 3 106 – 128 968),
- СК «Бриз» (10 – 1 878 – 110 718),
- ГК «ЖИК г. Казани» (3 – 2 348 – 97 696),
- ООО «Жилищная основа» (11 – 2 266 – 94 696),
- СК «Арт-Строй» (3 – 1 351 – 89 469),
- ГК «РОСТ» (7 – 1 820 – 81 968).
Во многом благодаря существенному росту цен на первичном рынке жилья, который в первую очередь связан с вступлением в силу с 1 июля 2019 года поправок в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», ожидаемо снизился объем ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Республики Татарстан за первые шесть месяцев 2019 года. По данным ЦБ России, он составил 37 996 млн рублей, что на 7,8% меньше показателя, достигнутого в прошлом году (41 202 млн), и на 54,5% больше аналогичного значения 2017 года (24 586 млн рублей).
В общем объеме кредитов, выданных татарстанцам в первом полугодии текущего года (164 738 млн рублей), доля ИЖК составила 23,1%, что на 5,9 процентных пункта (п. п.) меньше соответствующего значения 2018 года и на 4,0 п. п. меньше уровня 2017 года.
За шесть месяцев 2017 года объем ИЖК под залог договоров долевого участия составил 8 995 млн рублей, или 23,7% от общего объема ИЖК, выданных жителям РТ. Это на 12,0% меньше аналогичного значения прошлого года (10 223 млн) и на 39,8% больше уровня 2017 года (6 436 млн рублей).
Вадим СЕРГЕЕВ
При подготовке обзора использованы материалы исследований Института развития строительной отрасли, inrso.ru