Мало, экономно, в кредит

Рынок первичной недвижимости в этом году отыгрывает прошлогоднее падение, но застройщики не спешат запускать новые проекты, стимулируя клиентов локальными акциями. Стоит ли покупателям ждать серьезных скидок и как меняется рынок для профессионалов?
Рынок первичной недвижимости Казани пытается отыграть упущенные годом ранее позиции. Об этом говорят участники рынка и официальная статистика Росреестра по Татарстану. Банки отзываются понижением ипотечных ставок, а застройщики стимулируют покупателей новыми акциями. Причин для подъема рынка в этом году, по мнению застройщиков, три:??субсидированная ипотека, повышение цен на нефть и стабилизация рынка.

 
В ожидании инвесторов
Январь — февраль на рынке определила субсидированная ипотека. Федеральные власти в начале года заявили об ее отмене, но затем продлили действие программы до 2017?года. Участники рынка уверены, что именно обсуждение вероятного роста ставок по ипотеке без господдержки и привело к всплеску продажи недвижимости в первом квартале 2016?года.
«Многих возможность отмены субсидированной ипотеки подстегнула, отсюда и всплеск. Я думаю, что спрос на квартиры сохранится до конца года, так как предложения от банков сейчас очень привлекательны для граждан», —? считает директор агентства недвижимости ООО «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Среди других причин?—??рост цены на нефть. Это благоприятно отразилось на возвращении части инвесторов на рынок.
«В январе — феврале этого года рост рынка первичной недвижимости стимулировала новость о возможной отмене субсидированной ипотеки, но сейчас рынок растет из-за повышения цены на нефть, — ?рассказал Олег Захаров, директор агентства недвижимости «Новостройки Казани». — ?Снова пришли инвесторы, так как появились объекты по привлекательной цене».
Согласно данным Росреестра по Татарстану, количество зарегистрированной ипотеки по Казани за первый квартал этого года выросло на 70,3% по отношению к первому кварталу 2015-го, а ипотека по кредитным договорам выросла на 33,1%. При этом количество регистрационных действий на жилую недвижимость снизилось за первый квартал на 2,8% к аналогичному периоду прошлого года. Долевое строительство выросло на 12,8% по Казани.
«Рост ипотеки увеличился. Сейчас очень много клиентов, которые квартиры берут для себя, а это почти всегда ипотека —? у них не хватает денег. Инвесторы же берут почти всегда за наличку. Но сейчас рынок меняется —? ставки депозитов снижаются, курс доллара тоже понизился, а нефть растет. Инвесторов пока немного, но они замечают хорошие проекты», —? уверен Захаров.
О том, что рынок стабилизировался и изменился, говорят почти все участники рынка. Так, Анастасия Гизатова, гендиректор ООО «Счастливый дом», уверена, что рост количества ипотеки связан в первую очередь с рекламными кампаниями, которые активно развернули застройщики в начале года.
«Ипотеки стало больше, так как сегмент сместился из-за сильных рекламных кампаний и беспрецедентных процентных ставок банков. Сейчас ставки настолько низкие по ипотеке, что многие начинают рассматривать покупку квартир в ипотеку с точки зрения инвестиций. Процентные ставки 7%, зачастую их субсидирует сам застройщик», —? рассказала она.
В режиме ожидания
Если раньше квартиры покупались казанцами как «долгие деньги», то сейчас покупка квартиры —? это возможность сберечь накопления, которые может со временем съесть инфляция.
«Те люди, у которых не было денег, резко столкнулись с тем, что у них денег стало еще меньше. Поэтому продажи упали по самому шаткому сегменту —? это эконом и оптима. Просели девелоперы, которые продавали в этом сегменте», —? рассказал Николай Савин, заместитель директора Ипотечного агентства РТ по развитию проектов.
Он также отметил, что агентству удалось уже сейчас, учитывая партнерские и инвестиционные договоры, обогнать годовой план. Это связано с тем, что их городские проекты, например экопарк «Дубрава», относятся к сегменту выше среднего. «Количество людей, которые покупали по ипотеке с минимальным взносом, у нас относительно мало, поэтому особого спада не было. Мы стабильно почти на миллиард продавали, и вроде как все хорошо», —? поделился Савин.

В числе негативных тенденций эксперты отмечают «затоваривание рынка». Это ведет к тому, что застройщики все чаще стали субсидировать процентные ставки за свой счет. Из-за этого сроки строительства начинают чаще переносить, так как никто не хочет рисковать и создавать «пузырь» обманутых дольщиков.
«Это так называемые «скрытые скидки». Такая ситуация происходит из-за того, что спрос есть, но он не достаточный для того, чтобы завершить объекты строительства, —? рассказывает Анастасия Гиззатова. — ?Кроме того, многие банки неохотно кредитуют застройщиков и сворачивают инвестиционные активы как непрофильную деятельность. Потому застройщики обращаются к дольщикам. Но и их средств недостаточно, чтобы достроить объект».
Все эти факторы влияют на потребительское поведение. Покупатели стали намного осторожнее и с опаской относятся к объектам, сроки сдачи которых переносятся. Поэтому взор потенциальных покупателей падает и на вторичку, и на объекты высокой степени готовности.
Эксперты отмечают, что такой выбор со стороны потенциальных покупателей не всегда оказывается прагматичным. Вторичное жилье, тем более то, что старше 20 лет, если и растет в цене, то довольно медленно. За готовые объекты покупателям приходится значительно переплачивать. «Адекватных людей перенос сроков не пугает, таких порядка 70%, остальные??уходят на вторичку, где переплачивают в итоге», —? уверен Николай Савин.

Я думаю, что спрос на квартиры сохранится до конца года, так как предложения от банков сейчас очень привлекательны для граждан»?—??директор агентства недвижимости ООО «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Те же, кто все-таки не испугался отложенных сроков сдачи, в итоге платят меньше за метр.
Такая разница в цене возникает из-за того, что застройщики, пока не возведут каркас, почти всегда работают в ноль. А вот потом уже идет повышение цены и формирование прибыли.
Цены на «первичку» за год выросли на 2,2%, а на «вторичку» и вовсе упали на 7%. С начала года изменилась и структура спроса. Так, доля однокомнатных квартир сократилась на 1,5%, двухкомнатных —? на 0,1%, а жилья с четырьмя и более комнатами —? на 0,3%.
В структуре предложений доля однокомнатных квартир сократилась на 1,5%. Доли остальных сегментов выросли: двухкомнатных —? на 0,3%, трехкомнатных —? на 0,9%, четырехкомнатных —? на 0,3%.

Для новых проектов?—??мертвый сезон
Участники рынка отмечают, что с новыми проектами в Казани в этом году будет затишье. Те же застройщики, которые, несмотря на поведение рынка, выйдут с новыми объектами, должны будут найти свою целевую аудиторию. Объекты, которые начали ранее, реализуют в обычном режиме, уверены эксперты.
Стимулировать рынок девелоперы продолжат акциями и скидками, как и зимой этого года. Активная скидочная политика уже привела к своим результатам, и никто из застройщиков не намерен останавливаться. К примеру, ЖК «Победа» обещает оплатить часть первоначального взноса по ипотеке, а к 9 Мая дарили чистовую отделку девяти квартир. В ЖК «Современник» (компания «ЮИТ») в марте цены снизились на 7% для привлечения покупателей.
В Ипотечном агентстве Республики Татарстан на днях закончилась акция — ?«Большие скидки на большие квартиры». Уже сейчас компания запустила акцию «777» — семь специальных цен на семь квартир, срок действия — семь дней.
Эксперты уверены, что локальные скидки возможны и в будущем, так как застройщики учитывают начало традиционного отпускного сезона и снижение деловой активности. В некоторых случаях скидки вполне могут достигать 10%. Однако почти всегда они распространяются на ту недвижимость, которая и так не пользуется особым спросом.
Подводя итог первым четырем месяцам года на рынке первичной недвижимости в Казани, участники отмечают позитивные движения. При этом застройщики не намерены запускать новые проекты в тех же масштабах, что и пару лет назад, надеясь сначала успеть распродать то, что уже построено или достраивается.
«В целом я оцениваю итоги начала года как позитивные, тем не менее неутешительная статистика и прогнозы уровня жизни населения в текущем году вряд ли позволят строить амбициозные планы, — ?рассказал Владимир Сорокин, генеральный директор ЮИТ Казань. —? В случае с нашей компанией предложение не превышает спрос. У нас нет большого количества новых объектов. Планы по освоению новых участков у нас есть, но они также соответствуют объемам возможной реализации».
Новые объекты, которые все же выйдут на рынок, будут покупаться, но только если есть ипотека, а цена адекватна. Тогда застройщику не нужно переносить сроки сдачи этих объектов, а покупателям бояться за вложенные средства. Эксперты уверены, что покупатели уже поняли —? цены снижаться не будут.

Регина Хисамова